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Article publié le 29 juin 2022

Démembrement Vs. Indivision : deux notions à ne pas confondre

Il est fréquent dans notre pratique quotidienne de constater que nombreux sont ceux qui confondent les notions de démembrement et d’indivision.

Plus globalement, les notions d’usufruit, de nue-propriété ou encore de pleine propriété sont souvent mal interprétées par les intéressés. En découlent des problèmes dans la gestion des biens affectés par ces droits distincts entre les parties concernées, ou un sentiment de frustration d’avoir l’impression de ne pas maitriser les prérogatives que l’on a sur un bien.

Consacrées par le code civil qui en dessine les contours et qui régit les relations entre les parties, une mise au point sur ces notions nous parait intéressante.

À notre sens, il convient de partir du droit le plus absolu qu’on puisse détenir sur une chose ou un bien : la pleine propriété. Avoir la pleine propriété d’un bien signifie qu’on a la propriété juridique du bien, le droit d’en faire usage (usus), d’en récolter les éventuels fruits (fructus) et le droit d’en disposer librement (abusus). En d’autres termes, on peut l’utiliser, le vendre, ou l’affecter à la perception de fruits comme la mise en location.

Cette pleine propriété est donc finalement la somme de deux droits réunis dans les mains d’une même personne sur un même bien : la nue-propriété (la propriété du bien mais sans pouvoir en jouir librement ni en récolter les fruits) et l’usufruit (le droit de jouir du bien et d’en percevoir les fruits sans que ce bien nous appartienne).

  Pleine propriété = usufruit + nue-propriété

Partant de là, il devient plus facile de comprendre ce que sont un « démembrement » et une « indivision ».


Démembrement

Le démembrement est tout simplement l’éclatement de la pleine propriété en deux droits distincts appartenant à des personnes distinctes sur un même bien. L’usufruit serait détenu par une personne tandis que la nue-propriété serait détenue par une autre. Chacune de ces personnes a donc des prérogatives différentes sur le même bien et chacune peut exercer celles-ci indépendamment de l’autre sans toutefois négliger les droits de l’autre.

L’usufruit est viager, c’est-à-dire qu’il est limité dans le temps (soit à une durée conventionnelle, soit simplement jusqu’au jour du décès de l’usufruitier).

La nue-propriété est donc, si l’on veut, une coquille vide puisqu’en pratique, n’ayant ni l’usage ni les fruits du bien, son détenteur ne peut pas faire grand-chose. Il ne pourra réellement jouir du bien que le jour où l’usufruit s’éteindra (terme de la durée ou décès de l’usufruitier). Ce jour-là, le nu-propriétaire récupère alors l’usufruit et, puisque déjà détenteur de la nue-propriété, il devient plein propriétaire (nue-propriété + usufruit = pleine propriété).

La gestion du bien entre ces parties est régie par le droit des biens. En théorie, dans les cas de démembrement, il est coutume de dire que le nu-propriétaire ne peut aliéner son droit (vendre le titre de propriété du bien) sans l’accord de l’usufruitier. En pratique néanmoins, chacun pourrait potentiellement vendre son droit sans l’aval de l’autre. Le nu-propriétaire pourrait vendre sa nue-propriété, mais l’acquéreur devra respecter les droits de l'usufruitier en cours. De son côté, l'usufruitier pourrait aussi vendre son usufruit, mais ce scénario est très rare dès lors que la durée de l'usufruit sera toujours liée à la durée de vie de l'usufruitier originaire… Qui achèterait un simple droit d’usage (qui n’est pas une garantie de devenir propriétaire) dont la durée serait liée au décès d’un autre ?

Enfin, si civilement ces droits confèrent à leurs détenteurs des prérogatives bien distinctes, ils ont également une valeur fiscale distincte. Ainsi, si les deux parties s’accordaient pour vendre le bien en question (ou si une seule partie vendait son droit propre), alors une table de conversion permettrait de ventiler le prix de vente entre elles au prorata de la valeur de leur droit : ici, chacun récupère une partie du fruit de la vente en numéraire (en argent) en pleine propriété. Le démembrement cesse !


Indivision

À l’inverse, l’indivision est simplement le fait pour plusieurs personnes d’exercer exactement les mêmes droits (ou droits de même nature) sur un même bien. On pense toujours qu’une indivision consiste à voir plusieurs personnes détenir ensemble la pleine propriété d’un même bien (le bien indivis) et donc chacune à concurrence d’un pourcentage. Certes.

Mais en réalité, le concept juridique d’indivision peut s’appliquer à des droits d’une autre nature que la pleine propriété, comme par exemple la nue-propriété ou l’usufruit.

Pour qu’il y ait indivision, il faut simplement que les parties détiennent des droits similaires sur le même bien : une indivision en pleine propriété (plusieurs pleins propriétaires), une indivision en nue-propriété (plusieurs nus-propriétaires), ou une indivision en usufruit (plusieurs usufruitiers).

Les indivisaires ont donc tous les mêmes prérogatives : ils peuvent tous prétendre à un usage du bien, à la perception d’une partie des fruits générés par le bien ou à la mise en vente de leur droit, tout ceci au prorata de leur part dans l’indivision.

C’est entre autre pour ça que les indivisions sont plus difficiles à gérer : chacun ayant les mêmes droits, forte est la tentation de mettre son grain de sel dans toutes les discussions. Les démembrement, eux, sont plus balisés puisqu’ils ne confèrent pas les mêmes droits à tous.

Sortir d’une indivision et cesser un démembrement sont donc deux choses différentes. Les conséquences de chacune de ces notions sont variées et la gestion d’un bien n’est pas la même selon qu’on soit dans l’une ou l’autre de ces configurations juridiques.




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