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Immobilier locatif : la société redevient-elle plus intéressante que la détention en personne physique ?

La suppression de la déductibilité des intérêts des crédits hypothécaires pour les biens d’investissement modifie sensiblement l’arbitrage fiscal en Belgique.

En personne physique, les intérêts d’emprunt ne sont désormais plus déductibles pour une seconde résidence ou un bien locatif. L’imposition reste basée sur le revenu cadastral indexé majoré (en cas de location à usage privé), sans possibilité de déduire les charges réelles.

En société, la logique est différente :

• Les intérêts restent déductibles
• Les charges réelles sont déductibles
• Le bâtiment peut être amorti
• L’imposition porte sur le bénéfice réel

Le taux d’impôt des sociétés est de 25 %, mais peut être réduit à 20 % sur la première tranche bénéficiaire sous certaines conditions. Par ailleurs, une distribution optimisée (par exemple via le régime VVPRbis ou réserve de liquidation) permet de réduire la taxation effective des dividendes dans une logique de planification.

Ci-dessous une illustration par un exemple simplifié

Hypothèse :

• Immeuble locatif : 500.000 €
• Fonds propres : 100.000 €
• Crédit : 400.000 €
• Loyers annuels : 24.000 €
• Intérêts annuels : 12.000 €
• Autres charges : 3.000 €

En personne physique

Les intérêts ne sont plus déductibles. La fiscalité reste liée au revenu cadastral (et non au loyer réel), mais l’effet de levier fiscal du crédit disparaît.

Résultat : le financement par emprunt n’apporte plus d’avantage fiscal direct.

En société

Revenus : 24.000 €

Charges déductibles :

• Intérêts : 12.000 € (1ère année)
• Autres charges : 3.000 €
• Amortissement (ex. 3 % sur 400.000 € bâtiment) : 12.000 €

Résultat imposable : -3.000 €

Dans cet exemple, la base imposable est quasi nulle les premières années grâce aux intérêts et amortissements.

Si un bénéfice apparaît ultérieurement :

• L’impôt des sociétés (ISoc) peut potentiellement s’élever à 20 %
• La distribution peut être optimisée à un taux effectif réduit selon la stratégie retenue

Conclusion

La suppression de la déduction des intérêts pénalise surtout les investissements fortement financés en personne physique.

La société patrimoniale redevient pertinente lorsque :

• L’effet de levier bancaire est important
• L’objectif est la capitalisation
• Les bénéfices ne doivent pas être immédiatement distribués
• Une stratégie fiscale et patrimoniale globale est mise en place

Le choix n’est toutefois jamais automatique. Il dépend du niveau d’endettement, de l’horizon d’investissement, de la stratégie de sortie et de la situation personnelle de l’investisseur.

Dans le contexte actuel, une simulation chiffrée préalable est devenue indispensable avant toute nouvelle acquisition.

A cet effet, consulter son conseiller patrimonial est devenu incontournable avant de se lancer dans un nouvel investissement immobilier.