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Acheter un bien d’investissement neuf avec une TVA à 6% est désormais possible !

Les investisseurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de sociétés, peuvent bénéficier d’une TVA à 6% à l’occasion de l’acquisition d’un immeuble neuf, moyennant le respect de certaines conditions.

Cette mesure est entrée en vigueur le 1er juillet 2025 et est applicable dans le contexte particulier d’un projet de « démolition-reconstruction ».
Réduire la TVA à 6 % pour les investisseurs est une aide fiscale sans précédent. Sur base d’un prix d’achat de 250.000€, l’économie fiscale s’élève à 37.500€. Cela permet d’alléger considérablement l’effort de financement et d’améliorer le rendement global de l’opération.

Cette nouvelle réglementation vient remplacer différentes dispositions transitoires et vise à soutenir le secteur de la construction et à améliorer la durabilité du parc immobilier belge.

Passons en revue les différents avantages TVA dont peuvent bénéficier les projets dits de « démolition-reconstruction », en terminant (point 4) par les réformes visant l’acheteur/investisseur.

1. Reconstruction par un particulier pour son habitation propre et unique

   Nous sommes ici dans l’hypothèse où un particulier (personne physique) commande des travaux de démolition reconstruction sur son habitation propre et unique dont il est déjà propriétaire. Les travaux seront soumis à un taux de TVA de 6% moyennant le respect des conditions suivantes :

   • le bâtiment reconstruit présente une superficie totale habitable de 200 m² maximum.
   • le particulier affecte le bien reconstruit à son habitation propre et unique et s’y domicilie sans délai.

   Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation.

2. Reconstruction par un investisseur pour de la location résidentielle ou pour de la location sociale*

   Le taux réduit à 6% s’applique aux travaux de démolition/reconstruction commandés par un investisseur qui affectera le bâtiment reconstruit à de la location sociale ou à de la location à des personnes physiques pendant une durée de 15 ans minimum.

   L’investisseur pourra bénéficier du taux de 6% moyennant le respect des règles suivantes :

   • l’investisseur est une personne physique ou même une personne morale
   • si le bâtiment est affecté à une location sociale, il n’est pas soumis à une limitation de surface. S’il est affecté à une location de longue durée, la superficie totale habitable ne peut dépasser 200 m².
   • la location doit se faire en direct entre l’investisseur et la personne physique (pas de sous-location possible).
   • le bâtiment doit être affecté à de la résidence principale (pas de kots, d’habitations de vacances…).
   • le bail (ou éventuellement les baux successifs) doit être enregistré.

   Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 15ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation.

3. Vente d’un logement reconstruit à un acheteur personne physique pour son habitation propre et unique

   Le taux réduit de 6% s’applique sur les ventes d’un bien à un acquéreur affectant le bien à son utilisation propre et unique.

   L’acquéreur peut bénéficier du taux réduit de TVA à 6% sur le prix de vente aux conditions suivantes :

   • l’acheteur est une personne physique
   • le bâtiment reconstruit ne peut dépasser une surface totale habitable de 175 m²
   • l’acheteur affecte le bien reconstruit à son habitation propre et unique et s’y domicilie sans délai. Ces conditions s’apprécient dans le chef de chaque acquéreur séparément ; si l’un des acquéreurs ne remplit pas les conditions, l’autre acquéreur ne perd pas pour autant le bénéfice du taux réduit.

   Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation.

4. Vente à un investisseur pour de la location résidentielle ou pour de la location sociale*

   L’ancienne législation permettait déjà de bénéficier d’un taux de TVA à 6% moyennant une mise en location sociale. Le champ d’application a dorénavant été étendu à toute location de longue durée (15 ans minimum) destinée à la résidence principale.

   L’investisseur pourra bénéficier du taux de 6% moyennant le respect des conditions suivantes :

   • l’investisseur est une personne physique ou même une personne morale
   • si le bâtiment est affecté à une location sociale, il n’est pas soumis à une limitation de surface. S’il est affecté à une location de longue durée, la superficie totale habitable ne peut dépasser 175 m².
   • la location doit se faire en direct entre l’investisseur et la personne physique (pas de sous-location possible).
   • le bâtiment doit être affecté à de la résidence principale (pas de kots, pas d’habitations de vacances…).
   • le bail (ou éventuellement les baux successifs) doit être enregistré.

   Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 15ème année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation.

   Il faut préciser que dans les régimes décrits, certains travaux sont exclus du taux réduit à 6%, comme par exemple l’emménagement du jardin, la construction d’une piscine ou encore l’installation d’un chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles.

   Précisons également que seules les pièces à vivre sont prises en compte pour le calcul de la superficie habitable: les salles de bains, couloirs et garages ne sont pas inclus.

   Notre conseil :
   Profitez de cette mesure encore relativement méconnue !
   Il s’agit d’une opportunité inattendue, que vous soyez un investisseur privé ou une société. Nous sommes à votre disposition pour discuter de votre projet immobilier, de budget, du financement ainsi que de la manière la plus adéquate de structurer l’acquisition.

   *par location sociale, on entend une location directement à une agence immobilière sociale (ou toute entité de droit public ou privé disposant d’un agrément) ou donné en location à travers un mandat de gestion donné à une telle entité.